¿La hipoteca no te permite disfrutar de tu sueldo como tú quisieras? Para que tengas las cosas claras y no sufras engaños, aquí van unos consejos prácticos. Los contratos hipotecarios establecen todas las condiciones en las que se toma un bien o inmueble como garantía de un crédito. En este documento se fundamentan las obligaciones del contratante y las acciones del acreedor de no cumplirse con estos deberes.

Sin embargo, existen cláusulas que son consideradas como abusivas, ya que se trata de estipulaciones que no están negociadas o no están consentidas expresamente en el contrato, lo que ocasiona un perjuicio para el consumidor o el usuario.

¿Qué cláusulas son consideradas abusivas dentro de un contrato hipotecario?

En el caso de hipotecas, la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre 2015 establece como abusiva el pago de los gastos de formalización de la hipoteca. “Todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”, señala el fallo. De acuerdo con esto, son varios los tipos de gastos que se desprenden de un contrato hipotecario:

Gastos notariales y registrales

Recaen en su totalidad sobre el hipotecante, debido a que no distribuyen recíprocamente los gastos producidos como consecuencia de un contrato que se debe registrar y notariar; justamente por eso son considerados como un abuso. Allí se encuentran los impuestos de Actos Jurídicos Documentados, la factura del registro de la propiedad por la inscripción de la hipoteca, los gastos de tasación de la vivienda, las facturas de gestoría y los gastos directos de la notaría.

Tributos

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que es el banco, la caja de ahorro o la entidad bancaria la encargada de correr con todos los gastos tributarios de la transacción de cualquier préstamo. Teniendo lo anterior en consideración, se entiende que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos devengados de esta operación mercantil.

¿Qué hago si mi contrato hipotecario tiene cláusulas abusivas?

Lo primero a tener en cuenta es que todos los gastos abusivos pueden reclamarse y recuperarse sin importar si está vigente o no. Tampoco influye si el contrato se firmó antes de diciembre de 2015, fecha de la sentencia. Lo importante es presentar una reclamación formal ante el banco. Incluso, hay empresas como Welegal que se encargan de exigir este dinero por el usuario.

Para corregir estas disposiciones, primeramente se necesita que un juez declare su nulidad. Este proceso se realiza después de la celebración de una audiencia con la presencia de ambas partes firmantes del contrato hipotecario.

Estas decisiones también incluyen el establecimiento de una retribución a la parte afectada. Inclusive, las probabilidades de recuperar ese dinero invertido en gastos son cada vez más altas, porque el propio Tribunal Supremo indica que se pueden reclamar prácticamente todos los gastos considerados como abusivos. Expertos en la materia estipulan que las cifras que se pueden rescatar oscilan entre los tres mil y diez mil euros.

Disposiciones que no son consideradas abusivas

Hay ciertas condiciones que pueden generar dudas en una transacción. Tal es el caso de la contratación de un seguro de daños. La misma sentencia del Tribunal Supremo de 2015 no establece esto como un término abusivo porque, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley del Mercado Hipotecario, esto es un servicio obligatorio.

Ahora bien, si la contratación impone otro tipo de seguros, como un seguro de vida o de hogar, sí estamos ante una cláusula abusiva, dado que estos no son de carácter obligatorio por ley, y el cliente tiene la posibilidad de escoger la opción de seguro de su conveniencia, sin que esta le sea impuesta.

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